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Geerbte Immobilie – verkaufen oder behalten?

Das Erben einer Immobilie bringt nicht nur Freude, sondern auch Verantwortung und wichtige Entscheidungen mit sich. Welche 3 Möglichkeiten haben Sie, wenn Sie eine Immobilie im Rahmen einer Erbschaft erhalten?

1. Einen Gewinn realisieren

Im Großherzogtum Luxemburg gilt: Der überlebende Ehegatte ist – sofern Nachkommen vorhanden sind – ebenso wie die Nachkommen selbst vollständig von der Erbschaftssteuer auf den ihnen gesetzlich zustehenden Erbteil befreit.

Fehlen Nachkommen, so profitiert der überlebende Ehegatte von einem spezifischen Freibetrag in Höhe von achtunddreißigtausend Euro (38.000 €) auf den Netto-Wert des geerbten Vermögens.

Besteht eine Erbengemeinschaft, so ist jede Veräußerung einer Nachlassimmobilie an das ausdrückliche und einstimmige Einverständnis sämtlicher Miterben gebunden. Üblicherweise erfolgt eine Veräußerung daher über den freien Markt, da dies die beste Garantie darstellt, einen Preis zu erzielen, der dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie entspricht.

Zudem ist zu beachten, dass beim Verkauf einer Mietimmobilie, die vom Erblasser weniger als fünf Jahre vor seinem Tod erworben wurde, ein eventuell erzielter Gewinn der sogenannten Spekulationssteuer unterliegt, gemäß den geltenden steuerrechtlichen Bestimmungen.

2. Die Immobilie behalten
Die Beibehaltung und Eigennutzung einer geerbten Immobilie kann sowohl emotionale als auch vermögensbezogene Vorteile mit sich bringen. In Luxemburg sind der überlebende Ehegatte (im Beisein von Kindern) sowie die direkten Nachkommen vollständig von der Erbschaftssteuer auf ihren gesetzlichen Anteil befreit. Der überlebende Ehegatte ohne Kinder profitiert seinerseits von einem Freibetrag in Höhe von 38.000 €.

Bei einer Erbengemeinschaft muss jeder Erbe, der die volle Eigentümerschaft der Immobilie behalten möchte, die anderen Miterben auszahlen. Der Wert seines eigenen Erbanteils wird dabei auf den zu zahlenden Betrag angerechnet. Es ist daher notwendig, die eigene finanzielle Leistungsfähigkeit zu prüfen und gegebenenfalls auf eine Bankfinanzierung zurückzugreifen.

In diesem Zusammenhang ist es ebenfalls möglich, die Immobilie zu erwerben und anschließend zu vermieten. Die Mieteinnahmen können zur Deckung der laufenden Kosten sowie zur Rückzahlung der aufgenommenen Finanzierung beitragen.

3. Ausschlagung der Erbschaft
Das Bild des glücklichen Erben ist oft trügerisch. Erben bedeutet in erster Linie, Verantwortung zu übernehmen – auch gegenüber sich selbst. Hinterlässt der Verstorbene beispielsweise eine Villa, die mit Hypotheken belastet ist, kann es sein, dass die Bank bereits ein Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet hat. Ein Erbe, der in seiner Euphorie die gesetzlichen Formalitäten und Fristen vernachlässigt, setzt sich daher erheblichen Risiken aus.
In Luxemburg eröffnet sich die Erbschaft automatisch mit dem Tod des Erblassers. Die gesetzlichen Erben – oder jene, die durch Testament oder Erbvertrag bestimmt sind – erwerben von Rechts wegen den Status eines Erben. Dieses Recht entsteht automatisch, selbst wenn die betroffene Person nichts von der Existenz der Erbschaft weiß.

Mit dem Tod des Erblassers geht die Erbschaft ipso iure an die gesetzlichen oder testamentarisch eingesetzten Erben über. Eine spezielle Nachlassgerichtsbarkeit existiert in Luxemburg nicht.
Existiert ein Testament, muss dieses bei einem Notar hinterlegt werden. Der Notar ist zuständig für dessen Eröffnung und Registrierung. Anschließend informiert er die betroffenen Erben über den Inhalt der Urkunde sowie über ihre Rechte.

Jeder Erbe erwirbt die Erbschaft automatisch. Möchte er sie nicht annehmen, muss er aktiv handeln und innerhalb der gesetzlichen Frist von drei Monaten und vierzig Tagen eine ausdrückliche Erklärung zur Erbausschlagung beim Kanzleramt des zuständigen Bezirksgerichts hinterlegen.

Die Annahme der Erbschaft kann entweder ausdrücklich erfolgen – durch Handlungen, die den klaren Willen zur Annahme zeigen – oder stillschweigend, etwa wenn ein Erbe Nachlassgegenstände nutzt oder Nachlassverbindlichkeiten begleicht.

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